Дали цените на недвижимите имоти днес са еквивалентни на цените на хляба? Това е въпрос, който наскоро беше зададен от синдикален лидер в Германия, където имаше натиск за изземване на корпоративни имоти под наем и предоставянето им за публична собственост. Много холандски градове искат да забранят на инвеститорите да купуват евтини жилища с цел отдаване под наем, пише Рана Форухар за Financial Times.
Управляващата партия в Южна Корея понесе загуба на кметските избори, защото не успя да предотврати 90-процентното увеличение на средната цена на апартамент в Сеул. Президентът на Китай Си Дзинпин превърна достъпните жилища в огромна част от инициативата си за общ просперитет, като каза, че жилищата са „за живеене, а не за спекулации“.
Знаем, че цените на жилищата са завишени на много места. Но ново проучване на McKinsey Global Institute, което разглежда балансите на 10 държави, представляващи 60% от световния доход (Австралия, Канада, Китай, Франция, Германия, Япония, Мексико, Швеция, Обединеното кралство и САЩ), показва впечатяващи числа за това колко пари има в недвижимите имоти и защо.
Проучването, озаглавено „Възходът на глобалния счетоводен баланс“, разглежда реални активи, финансови активи и пасиви, държани от домакинства, правителства, банки и нефинансови корпорации. Установено е, че две трети от нетната стойност се състои от жилищни, корпоративни и държавни недвижими имоти, както и земя. Въпреки всички приказки за дигитализация, изглежда, че тухлите и хоросанът си остават важни.
Как стана така? И какви са последствията?
Проучването на McKinsey установи силна негативна корелация между нетната стойност спрямо брутния вътрешен продукт и петгодишните плъзгащи се средни стойности на номиналните дългосрочни лихвени проценти. Авторите смятат, че намаляващите лихви са изиграли решаваща роля за повишаването на цените на активите от всякакъв вид, но особено за поскъпването на недвижимите имоти. Ограниченото предлагане на земя, проблемите със зонирането и свръхрегулираните пазари на жилища също помогнаха за повишаване на стойностите. Резултатът е, че цените на жилищата средно са се утроили в десетте страни в рамките на 20 години.
Последствията са обезпокоителни. Като начало, стойността на активите вече е с близо 50% по-висока от дългосрочната средна стойност спрямо дохода. Нетното състояние и БВП традиционно се движат в синхрон на глобално ниво, с някои специфични за страните отклонения. Сега богатството и растежът обаче са напълно отделени.
Това, разбира се, стои зад голяма част от популисткия гняв в политиката днес. По-специално, достъпните жилища се превърнаха в обединяващ вик за поколението Y (родените между приблизително 1980 и 1995 г. – бел. прев.), които не могат да си позволят да си купуват жилища и да създават семейства толкова рано в живота си, колкото предишното поколение.
Това, от своя страна, генерира насрещен вятър за растежа на потреблението, тъй като те не купуват и всичките неща, необходими за едно жилище. Но също така подхранва инфлацията в наемите, тъй като толкова много хора не могат да си позволят да си купят дом. Това подкрепя идеята, че бихме могли да се насочим към ерата на стагфлация от 70-те години на миналия век.
Голяма част от несъотвествието между богатството и растежа произтича от твърде многото пари в недвижими имоти. Но друг аспект на проблема е, че просто няма достатъчно пари, които да се насочат към икономически по-продуктивни места. Около три четвърти от ръста в нетното състояние между 2000 и 2020 г. (от 150 на 500 трилиона долара) се дължи на по-високите цени на активите, докато на спестяванията и инвестициите се падат само 28 процента.
Като се има предвид, че инвестиции като инфраструктура, индустриално оборудване, машини и нематериални активи са това, което всъщност стимулира производителността и иновациите, това е много лоша новина. С изключение на Китай и Япония, активите, които не са свързани с недвижими имоти, съставляват по-нисък дял от общите материални активи в десетте държави днес, отколкото преди 20 години. Нещо повече, въпреки факта, че дигиталната търговия и информационните потоци са нараснали експоненциално през това време, нематериалните активи са само 4% от нетното богатство.
Това може да се дължи на факта, че, както отбелязват авторите, „за техните предимно корпоративни собственици се приема, че стойността на нематериалните активи намалява бързо поради остаряването им и конкуренцията, дори ако тяхната стойност за обществото може да е много по-дългосрочна“. Това е малко игра с числа. Проучването отбелязва, че ако се премахне амортизацията от измерването на нематериални активи през последните 20 години, тяхната стойност би се учетворила (което всъщност може да оправдае цените на някои привидно балонизирани технологични акции).
Но въпреки всички приказки за блокчейн, криптовалути и големи данни, е удивително, че по-голямата част от богатството на 21-ви век все още се състои от най-стария клас активи: недвижимите имоти.
Какви поуки трябва да извлечем от това? Първо, изглежда все по-ясно, че ниските лихвени проценти не са спомогнали много за бизнес инвестициите. Второ, и по-окуражаващо, големите програми за държавни разходи от ерата след Covid предоставят нова възможност да се опита насочване на парите към по-продуктивни сектори, което в крайна сметка може да върне съответствието между богатството и растежа.
Трето, достъпните жилища са най-належащият икономически проблем в момента. Мобилността, движена от технологиите и увеличената работна гъвкавост в пост-пандемичната ера могат да облекчат част от натиска. По-вероятно ще трябва да преосмислим градското зониране и да насърчим по-голямата гъстота, както Калифорния вече направи. Ще трябва също да намерим начини да облагаме имотите въз основа на някаква комбинация от поскъпване на капитала, но и на дохода, за да не наказваме пенсионерите. Само чрез корекция на жилищния сектор ще можем да ребалансираме глобалната си счетоводна книга.
Петър Нейков, редактор Десислава Попова
