Николай Танев, анализатор, „Политикъл Кепитъл-България“ „Купувате нов апартамент и получавате безплатно нова „Тойота Аурис“!” Дори това екзотично предложение не успя да спаси от фалит естонска строителна компания на фона на резкия спад на местния пазар през последните близо 2 години. За първата половина на 2008 година над 20 строителни фирми в доскоро един от най-горещите имотни пазари в Европа бяха обявени в несъстоятелност. Според официалната статистика в страната за последните 12 месеца цените на основните типове жилища се е понижила с около 10%. Спадът на оптимизма на пазара на имоти в Прибалтика беше допълнително утежнен от продължаващата вече повече от година световна финансова криза. Прегряването на икономиките на трите балтийски държави беше налице още преди 2007 г., движено от години на силен ръст на кредитите, растящи доходи и висока възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти. Преоценката на риска от чуждестранните инвестиции доведе до рязък спад в потреблението и строителния сектор – двата основни мотора на растежа. Така най-динамично развиващата се от трите страни Естония е на практика в рецесия от началото на годината. И ако за спада на цените на имотите в прегряващите икономики на балтийските страни вече сме чували много поради естествените сравнения с българския пазар, то сривът на т.нар. зрели пазари в Испания и Великобритания е по-скоро малко познат у нас. А кризата в Испания е с далеч по-стари корени от тези в която и да е страна в Източна Европа, а е доста вероятно и последиците от нея да бъдат по-дълготрайни. Официалната статистика в Испания показва спад на цената на жилищата с 3,4% за първата половина на 2008 г., огромен спад на продажбите – между 30-40% в различните области. Имотният пазар в Испания не се различаваше от развитията в България или която и да е друга страна с бързо растящ имотен сектор – инвеститорите просто не можеха да сбъркат, ако инвестират в имоти. В подобна ситуация обектите се продават по-бързо, отколкото компаниите могат да смогнат да ги построят, а банките се надпреварват да финансират строителството. В Испания това доведе до голяма зависимост на икономиката от строителния сектор, който формира близо 10% от БВП и на практика е основен работодател. В условията на все по-намаляващо търсене, много компании не успяват да посрещнат плащанията по кредитите за тяхното построяване. Така неотдавна доскорошният лидер на пазара Martinsa Fadesa (имаща проекти и в България) беше обявен в несъстоятелност. Широкият канал на пренасяне на кризата в сектора към реалната икономика е основната причина Испания да бъде изправена пред опасността от рецесия през 2009 г. За разлика от САЩ, където спадът на цената на жилищата и пазарното приспособяване са бързи, в Испания пазарът на труда се характеризира с дълъг период на получаване на обезщетения за безработица, което означава, че между увеличаването на безработицата и спада на цените има лаг между 6 – 24 месеца. Това означава, че реалното приспособяване на икономиката може да отнеме повече от 2 години. Следваща спирка – България? Наличните данни до момента от пазара на недвижими имоти все още не показват признаци на спад. Според официалната статистика за второто тримесечие жилищата са поскъпнали с 32,2% на годишна база, което е съизмеримо със стойностите от края на 2007 г., когато България беше обявена за лидер по покачване на цените на имотите в световен мащаб. Динамиката на цените обаче обхваща само една част от пазарните процеси в сектора. От страна на предлагането, официалните данни от НСИ за броя на строителните разрешения и бизнес климата в строителството отбелязват спад през последните отчетни периоди, а все по-малко предприемачи смятат, че цените в сектора ще се увеличат в следващите няколко месеца. Към второто тримесечие на годината спадът на броя на издадените строителни разрешителни е 1,5%, което може да се интерпретира като сигнал за стагниране на предлагането. От страна на търсенето има няколко основни фактори, които могат да служат за индикатор за предстоящо забавяне в сектора. На първо място, постепенното увеличение на лихвите по жилищните кредити и постепенното насищане в по-високодоходните групи вероятно ще доведе и до чувствително забавяне на темповете на растеж на жилищните кредити още в рамките на следващите няколко тримесечия. Дори при запазването на сценарий за меко приземяване на българската икономика, ръстът на жилищното кредитиране вероятно ще се понижи до около 20% годишно в рамките на 2009 г. Въпреки сравнително бързия ръст на доходите в последните 1-2 години, ръстът на цените на жилищата изпреварваше ръста на доходите на домакинствата, което постепенно смаляваше покупателната способност на дохода, измерена в жилищна собственост. От страна на търсенето от чужденци също се забелязва постепенен спад. След като влошената икономическа обстановка в Ирландия и Великобритания доведе до отлив на купувачи на ваканционни и имоти за постоянно живеене, може да се очаква и забавяне в покупките с инвестиционна цел. Статистиката на БНБ за ПЧИ показва, че инвестициите в операции, свързани с недвижими имоти, са се понижили с близо 37% за първата половина на 2008 г. спрямо същия период на 2007 г. В условията на разрастваща се финансова криза и преоценка на риска в глобален мащаб може да се очаква, че тази тенденция ще се задълбочи и е възможно до края на годината ПЧИ в недвижими имоти да спаднат под 1 млрд. евро. Комбинацията от тези фактори вероятно ще означава забавяне на ръста на цените през втората половина на годината и едноцифрени стойности от 3-4% за цялата 2008 г. дори при благоприятно стечение на обстоятелствата. На този етап е по-вероятно адаптирането на пазара в близките 1-2 години да мине през стагниране на цените при все по-свиващо се търсене. Сценарият за срив на цените за момента изглежда малко вероятен и минава през силно отражение на международната криза върху реалния сектор, което едва ли ще видим до края на 2009 г.